カテゴリー別アーカイブ: 権利と義務

ビル管理士

建築物の基本的な法律として「ビル管理法」というものがあることを以前に書きましたが、
大きなオフィスビルやショッピングセンターには
このビル管理法に基づいて建物の衛生や安全を管理している専門家がいるのをご存じでしょうか?

それが「建築物環境衛生管理技術者」、通称「ビル管理士」と呼ばれる人たちです。

 

ビル管理士になるには、
一定の年数の実務経験を積んだ後に国家試験を受けて合格するか、
講習を受けることで取得することができます。

ビル管理試験の出題範囲はとても広く、
建築法や消防法に関する基本事項から、
水道設備やボイラーに関する知識、換気用ダクトの風量や風速を算出する計算問題や害虫の種類や性質に関する知識、
さらには水質基準や空気環境基準の詳細な数値まで、覚えなければならないことは山ほどあります。

さらに、出題される問題のなかには
高校の数学で教わった対数関数(logという記号が出てくるあれです)を使った計算が必要になる問題もあり、
学校をでてから何十年もたった大人が受験するにはかなりの勉強が必要です。

そのため合格率は15%から20%程度と低く、何回か挑戦して合格する人が多いようです。

 

難易度が高い上に、このビル管理試験は1年に1回しか行われません。

試験会場の数も限られており、
札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪府、福岡県の6箇所しか試験会場がありませんから、
それ以外の地域の人は試験会場の近くに宿泊する必要があります。

 

出題範囲の広い試験なのでその分試験時間も長く、
午前と午後にわけて丸1日かけて試験が行われます。

開始時間も結構早いので、普段朝に弱い人はそのための準備も必要かもしれませんね。

長丁場の試験なので昼休みは少々長めで2時間くらいあるのですが、
試験会場によっては昼休みの間は教室にいられない場合もあり、
その場合は昼休みに時間をつぶすための場所を確保する必要もあるようです。

試験会場は多くの場合、大学のキャンパスを借りて行われますが、
試験が行われるのは日曜日なので学食や売店は閉まっていることが多いので注意が必要ですね。

 

なにかと大変なことの多いビル管理試験ですが、
合格することができればそれはビル管理の幅広い知識を持ったスペシャリスト。

そんな専門家に支えられて、オフィスやショッピングセンターは快適な環境が維持されているのです。

私達不動産業に携わるものも、基本的なことくらいは把握しておかなくてはいけないな、と思っています。

市街化調整区域とは

▼家を建てられない土地があります
「この土地に家を建てようかな」と思っていたら、そこは家を建てることができない土地だった・・・。
このようなことはありませんか?
土地や建物をめぐる法律というのは、実に複雑なもの。
その「複雑にしているもののひとつ」が、「市街化調整区域」と呼ばれるものです。
皆さんは、この「市街化調整区域」という土地のことをご存知でしょうか。
ここでは、その「市街化調整区域」について、ご説明をしたいと思います。

▼どうして家を建てることができない?
土地があるのに、家を建てることができないなんて、びっくりですよね。
でも、こうして「市街化調整区域」を定めていることには、きちんとした理由があるのです。
戦後、日本は急速な発展を遂げ、それと共に多くの住宅地が建設されるようになりました。
たくさんの家や土地を見ることができるようになり、一見人々の生活はとっても便利になったのですが、その反面「土地の乱用が目立つようになった」という問題点がありました。
人が生活するには家も土地も必要です、しかし人にとって必要なものというのは、家や土地だけではありません。
田や畑、公園だって、生活をする上では必要不可欠なものなのです。
そんな田や畑を住宅から守るために、定められたのが「市街化調整区域」なのです。
この区域では、新しく家を建てることが難しくなりますので、注意が必要になります。

▼家を建てるには
基本的に、「市街化調整区域」には家を建てることはできません。
建てることができるのは、もともとそこにすんでいた人など。
それでも、規制があるというのが現状なのです。
この土地に家を建てるには許可をもらわなくてはなりませんが、この許可はなかなかおりないことが現状。
とても、難しい法律であることは間違いありません。
しかし、こうした法律がないと、大切や農地や畑がどんどん住宅地化されてしまいます。
日本の食を守るための田や畑は、子孫に末永く残しておきたい宝でもあります。
子供たちが住む未来が、田も畑もまったくないような日本だったら、それは嫌だと思うでしょう。
田舎に行くと、美しい田園風景を見ることができますが、その田園風景を守っているのは、この法律なのかもしれません。都会化が進むにほんにおいて、意外に大切な役割を果たしている法律なのかもしれませんね。
この様に、日本には意外な土地に関する法律があり、それが「土地」を守っているのです。

ビル管理法

これも基本的な法律かも。
この法律は、たくさんの人が利用するビルの衛生管理について定めた法律です。

たくさんの人が集まる場所というのは、実はとても汚れやすいです。
しかし、ビルが汚れてしまうと、それが大勢の人に迷惑をかけてしまう可能性がありますよね。
たとえば、飲食店が汚れていたら、そこで料理を食べたお客さんが食中毒になってしまうかもしれません。
しかも、人が多ければ多いほど、多くの人が感染してしまうリスクが高まります。
さらに、ビルの中で使う水はきれいなものでなければ困るし、空気は綺麗でなければ困りますよね。
こういった問題が起きないように、国では「ビル管理法」を定め、ビルの所有者がしっかりとビルを管理するようにつとめているのです。

尚、正式名称は『建築物における衛生的環境の確保に関する法律』と言いますが、「ビル管理法」や「ビル衛生管理法」とも言われています。
参考:建築物における衛生的環境の確保に関する法律

みなさん、ショッピングセンターっていつ行っても綺麗ですよね?
それは何もしなくて綺麗なんじゃなくて、この「ビル管理法」を遵守して管理を行っているからなのです。

ただ黙っているだけで、ビルを綺麗にすることはできません。
きちんと「ビル管理法」で決まりごとを作り、それをしっかりと守る努力をしているからこそ、僕たちは快適にビルを利用することができるのです。

それにしても、僕は不動産の勉強を始めてから、いろいろなことを考えるようになったと思います。
たとえば、どこかに買い物に行ったときにトイレに入ったとします。

今時、ビルなんて綺麗で当たり前だと思っていたけれど、それは当たり前のことじゃなくて、ちゃんと法律があるからこそなんですよね。

さらに言えば、そこで働くスタッフが、法律を守るために必死に努力をしているからこそ、僕たちは綺麗な状態でビルを利用することができるのです。
こう考えると、不動産ってすごく深いですよね。
不動産と言うのは、その建物の大きさから衛生状態まで、何もかもが法律で定められています。

それは、すべて「その建物を利用する人を守るため」。
僕たちが毎日安全に生活することができているのは、こうした法律が守ってくれているからなのではないでしょうか。

そう考えると、やっぱり不動産って「深い」と思うのです。

僕たちの生活に必要なものについて勉強するって、すごく面白いですよ。
「ああ、こういう法律があったんだ」と気がつくことができる、それが本当に楽しいです。
もっといろいろな人に、この楽しさを味わってもらえたらな・・・と思います。

耐震改修促進法

▼阪神・淡路大震災が起きてから重視されている耐震性
1995年1月に起きた阪神・淡路大震災。

その時、地震の揺れで壊れた建物の下敷きになり、亡くなった人が多数出ました。
この地震により犠牲になった人の多くが建物の下敷きになってしまったという理由であったために、同年に耐震基準が見直され、より厳しい基準が課せられる様になったのです。
この基準制定・施行された1995年以降に建てられた建物に関しては、耐震基準が大幅にアップしており、より安全性が高くなっていると言えます。

不動産屋に物件探しに来る人も、「耐震性が高いものを」と言うことを条件にする人が増えていますし、また戸建てに関しても、「耐震性に優れた家を建てたい」と言う要望が多いです。
2011年に東日本大震災もありましたので、国民の目も「耐震」に対して非常に厳しくなっていると感じます。
この仕事をしていると「耐震」と言う言葉をとても良く聞くので、「やはり、耐震性を重視している人が多いんだな」と言う印象を受けました。

▼耐震改修促進法とは
この法律では、たくさんの人が利用する建物に対して「現在の耐震基準を満たすことができるように、努力するように」ということを促進しています。

1995年以降に建てられた建物に関しては、かなり厳しく耐震基準が定められていますが、それ以前の建物に関しては、まだまだ基準を満たしていない建物がたくさんあります。

それらの建物に対し、「耐震基準を満たすように、努力しなさいよ」と定めたのが、耐震改修促進法と呼ばれるものです。
耐震改修促進法は、2006年に新しい目標が発表されていることをご存知でしょうか?

これは、向こう10年で日本の90パーセントの建物を現在の耐震基準にまで引き上げようというもの。
まだまだ追いつかない部分も多いですが、こうして少しずつ努力をして、より多くの建物が安全なものにあるといいですよね。

不動産屋としても、やはりひとつでも多くの物件を「安全な物件」として紹介したいと思います。
参考:耐震改修促進法とは

▼罰金もあります
耐震改修促進法の対象となる建物に関しては、行政が所有者に関してしっかりと指導を行います。
それを拒否したり、検査を受けないなどの問題があった場合、所有者に対してしっかりと罰金が科せられますので、注意が必要です。

耐震基準に対する取り組みは、今とても厳しくなっていますので、今後はもっともっと多くの建物が基準を満たすことを祈りたいです。