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風致地区と住環境の保護

風致地区と聞いてピンとくる人は少ないのではないでしょうか。
あまり聞きなれない言葉であり、見たこともないという人も中にはいるでしょう。
ですが近所に町並みが整えられていたり、閑静な住宅街が形成されていたり、昔ながらの趣がしっかりと残っている地域がありませんか?
それこそが風致地区なのかもしれないのです。

1919年に制定された都市計画法で建築や樹木の伐採などに一定の制限を設けて都市内外の自然を維持し保存する為に創設された制度です。
風致には趣や味わいと言った意味があります。

初めて風致地区に指定されたのは東京の明治神宮周辺の地区であり、その後京都などにも広がり全国的なものとなりました。
高度経済成長期には一時停滞しましたが、文化財保護法の改正などに伴って風致地区を制定する自治体が再び増えてきたのです。

現状の環境を変えることが出来ない風致地区

自然や景観を維持し保存するのが風致地区の目的であり、新しい環境を作るものではありません。
人によっては古いと感じることもあるでしょう。

法律や条例によって建築物や樹木の伐採、土木行為などに制限があり、この制限はとても厳しいものです。
新しい形で余っている土地や建物などを活用しようとしても風致地区であることから出来ないことも多く、賛成派、反対派などで衝突することも少なくありません。

風致地区で新築を建てる場合

10ヘクタール以上の風致地区であれば都道府県や政令市の管轄となり、それ以下であれば市町村は管轄しています。
風致地区で新築を建てる場合には都道府県や市町村に許可をもらう必要があり、定められている建築基準などをクリアしなければ建てることは出来ません。

風致地区では建ぺい率や建物の高さ、外壁の後退、建物の色彩や形態、意匠、植栽など事細かに基準が設けられており、通常の建築基準法よりも厳しい規定になっています。
また風致地区と一言で言ってもいくつかに分けられており、その中でも第一風致地区は特に厳しい規定となっています。

新築を建てる他には宅地の造成や土地の開墾、土石などの採取、木竹の伐採、野外での土石、廃棄物、再生資源の堆積などにも制限がかけられており、その地域の景観などの維持の妨げとなるものには全てに制限がかけられています。

風致地区のメリット・デメリット

何かと制限の多い風致地区ですが、もちろんメリットは存在します。
最大のメリットはやはり住環境のよさでしょう。
失われつつある自然を住民が一眼となって維持、保存をするのですからよりよい住環境を長く維持することが出来ます。

デメリットとしては、やはり自分の家を建てる際には何かと規制を受けることになり、建ぺい率や容積率などの問題から敷地の有効利用が出来ない点でしょう。
何をメリットとしデメリットとするかは人によって異なるので難しい問題となります。

建物評価の改訂でリフォームが査定価格に有利に

最近、住宅のリフォームを特集したTV番組などを見かけることが増えました。
実はこれ政府の重視政策の一つであり、新築住宅を大量に供給することよりも良質な中古住宅を活用する方向へと政府がシフトチェンジしているのです。

これまでは築年数を重視して建物の評価がされていたのに対して、リフォームなどを行ない良質な状態の建物などに関しては中古市場における売買価格と金融機関による担保評価が査定の基準として採用されるようになり、建物評価基準の見直しが行われているのです。

リフォームをすることで建物の価値が上がる

これまでの建物の価値はそのほとんどが築年数によって評価されており、どんなに綺麗な状態を保っていても、リフォームをして良質な状態に保っていても、そういった努力は報われることなくただ単に古いというだけで価値が付けられていました。
築年数が古くてもリフォームできれいにすれば価値が上がるのでは?と考えて改装をしたとしても、評価には全く反映されなかったのです。
そこで政府はまずリフォームが中古一戸建ての建物の評価に反映されるようにと考え、国土交通省が有識者による「中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会」を設置し平成26年3月末に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を取りまとめたのです。

これによって築年数ばかりが重視されていた中古一戸建ての評価基準は基礎や躯体、内装、外装、設備などの面でリフォームをすることで評価される様になったのです。
リフォームをすることでより快適な住空間を作るだけではなく建物の評価を上げる可能性も高まりました。

価格査定マニュアルが売買に影響する

不動産業者に中古物件の査定を依頼すると不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを参考にして査定額が算出されます。
不動産業者によって多少の違いはあるものの、査定額を提示する時には明確な根拠が必要になる為、合理的な根拠を示すことが出来る価格査定マニュアルを根拠とする必要があるのです。

建物の評価基準の見直しが行われたことによって価格査定マニュアルなどの改正随時行われていくと考えられており、今後もますますリフォームをした物件に関しての価値が上がる可能性があるのです。
2015年には既存住宅価格査定マニュアルの戸建住宅用が改正されて屋根や外壁などの外部仕上げ、設備などの内部仕上げなどをより細かく分類されています。
つまり価値に反映される部分が増えたということになるのです。

これまではリフォームをしても価値には反映されなかったことから快適に住むことが出来ればいいという考え方でしたが、よりより材質や設備などを取り入れるリフォームを行なうことによって住宅そのものの価値を上げることに繋がる可能性が高まっています。

契約締結後に転勤!手付金はどうなるの?

家を購入したら転勤の辞令が出たなんていう話しを聞いたことはありませんか?
住宅の購入を考える年齢層と企業などで転勤の機会が多い年齢層が同じぐらいになり重なるのであまり珍しい話しではないのですが、住宅を購入した本人にとっては大問題です。

住宅を購入した後に転勤になってしまった場合

住宅の売買契約から実際の決済、引渡しまでの間は期間があり、この間に転勤の辞令が出てしまうケースは少なくありません。
こういった場合には契約を白紙に戻すことは出来るのでしょうか。

残念ながら基本的には売買契約が成立している以上は買い手の事情がどうであれ契約を白紙に戻すことは出来ないと思ってよいでしょう。
中には契約前と契約後の状況が変わってしまったのだから白紙に戻すことは出来ると考える人もいるでしょう。
ですがそれはあくまでも個人的な都合、つまり自己都合となるのです。

転勤という都合で契約の解除が出来るとしたら買い手の我が儘で転勤ということにして契約を解除することが出来る様になってしまい、時には悪質なトラブルにも発展してしまいます。
本当に転勤なのかどうかを売り主は確認することも出来ないので、転勤もただ単に欲しくなくなったからという理由も同じとみなされてしまいます。
厳しいと思われるかもしれないのですが、売買契約に署名捺印をした以上は責任が生じると理解しておきましょう。

ではどうすれば契約解除が出来るのか

原則としては転勤などの自己都合による契約解除の場合には手付金を放棄することで解除が出来る様になっています。
中には手付金の放棄の他に違約金を支払うことになる可能性もあります。

とは言っても契約に至るまで何度も話し合いの場を設け、お付き合いをしてきたわけですから売り主によっては事情を聞き入れてくれペナルティなしで契約を白紙にすることが出来たり、手付金の一部を支払うことで契約解除に合意出来る場合もあります。
比較的新築物件の方がこういった場合には柔軟に対応してくれる傾向にあり、売り主が個人で中古の物件の場合には話しがこじれてしまうことも珍しくはありません。

転勤による契約トラブルを回避する為に

急な転勤によって住宅売買契約を白紙に戻す為にはそれなりの代償を支払う必要があるのですが、契約の際に転勤による白紙特約を付けてもらうことで万が一に備えることが出来ます。
この特約を付けることで他の条件が不利になってしまう可能性は考えられますが、転勤によるリスクを回避する一つの方法と言えるでしょう。

また住宅ローンにも転勤によるリスクを回避する手段があります。
住宅ローン利用規約にある適用期間内に転勤の事例が出た場合には、融資利用の特約を利用して契約を白紙に戻すことが出来ます。
住宅ローンは基本的にローンを組んだ本人が住むことが条件となっているので転勤によって住むことが出来ないのであれば融資の承認を得ることが出来ないからです。

住宅火災警報器の設置義務化の背景

2006年に法律が改正されてから一戸建ての新築またはリフォームをする際には必ず住宅用の火災警報器を設置することが義務付けられています。
設置内容は実に細かなものであり、どこにいくつ付けるなどの細かなルールがあります。

ではなぜ火災警報器の設置が義務付けられる様になったのでしょうか。

火災による死亡者は年々増えている

総務省消防庁の調べによるとある年の建物火災で死亡した人のうち、90パーセントは住宅火災で亡くなっています。
普段生活している住宅の中で逃げ遅れたことが死亡の大きな要因となっているのです。

昼間であれば火災が発生すれば早く気づいて逃げることが出来ます。
ですが夜、就寝している時に火災が発生しても気づくことが難しいのです。

火災で死亡する原因は火ではなく、煙にあると言われています。
煙を吸うことで呼吸を妨げられ一酸化炭素中毒などを引き起こして死亡してしまったり、避難経路を妨げられてしまうのです。
火に巻かれて死亡したのでないのであれば早く火災に気づくことで煙による恐怖からもいち早く逃げることが出来ます。

これが住宅火災警報器の設置が義務付けられた理由です。
火災警報器が鳴ることで就寝していても火災に気づくことができ、いち早く逃げることが出来ます。

住宅火災の原因で多いもの

たくさんの人が命を落としている住宅火災はタバコやストーブ、コンロなどによる出火が主な原因です。
完全にタバコの火を消さずに寝てしまったり、鍋をコンロにかけたまま他の部屋で何か別のことをしていたり、ストーブにカーテンなどがかかってしまっていたりと何気ないことが大きな火災へと繋がります。

そこでこういった出火にいち早く気づくことができ逃げたり消火活動を行なうことが出来るきっかけになるのが火災警報器なのです。
火災警報器は電池式のものが多いので定期的に安全確認として電池交換などをしておきましょう。

悪徳業者に注意

火災警報器は新築の一戸建て、リフォームをする一戸建てに設置することが義務付けられていましたが現在では全ての住宅への設置が義務付けられています。
既存住宅の設置期限などは市町村の条例によって定められており、完全に全ての住宅に設置が完了したわけではないのですが、ほとんどの住宅に設置されていると言ってもよいでしょう。

そこで気をつけたいのが火災警報器を法外な価格で売りつける訪問販売などを行なう悪徳業者の存在です。
実際にこういった業者による被害は国民生活センターなどに寄せられており、不安を煽ったり、早急な設置を進めたりする場合には疑ってよいでしょう。
海外の一般家庭では、火災警報器の普及率が80~90パーセントと非常に高く、設置するのを検討することは必要ですが、自治体が早急に設置を進めることはありません。

建築条件付き土地の概要と注意点

住宅を購入しようと考える際には土地が必要になります。
こういった場合に土地を探していると「建築条件付き」と書かれた土地の広告などを目にすることがあります。
一体どういう意味があるのかと疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

建築条件とは

基本的には建築条件付きと書いてあっても自分の好きなスタイルの住宅を自由に建築することが出来ます。
条件になっているのは土地の売り主が指定した建築業者に建築を依頼しなければならないこと、土地の売買が完了したら一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことなどです。

もし期間内に建築工事請負契約が締結されない場合には土地の売買は白紙解除されてしまい、手付金も返金されます。
建物のスタイルなどが決まっており、間取りや材質などの変更もほとんど出来ない建売住宅などに比べると自由度が高いので建築業者に拘りがない場合には、建築プランなども多く用意されているので逆にメリットとなることも多くあります。
土地を購入してからさらに建築業者を探すとなると手間になるので、こういった建築条件付き宅地を選択することで一度に事が済むようになっています。

問題視されやすい建築条件付き宅地

建築条件付きの宅地に関しては古くからあった販売形態ですが、建築業者を土地の売り主によって指定されてしまうことから独占禁止法による不公正な取引方法としてしばし問題視されることもありました。
ですが現在では一定のルールを定め、建築条件付き宅地の販売は認められています。

ですがまだまだトラブルは多くあり、建築する建物のプランなどは土地を買った人が自由に希望通りに建築されることが大前提なのにも関わらず、プランの選択肢が極端に少なかったり、価格などが決められていたりするなどルールに違反する様な行為も中にあります。

土地の販売形態

宅地に関する土地の販売形態は3つあります。
まずは分譲宅地の販売です。
土地のみの販売であり、建築業者も間取りや仕上げ材料なども自由に選ぶことができ、最も自由度の高い宅地です。
契約は土地の売買契約のみとなります。

次に自由度が高いのが建築条件付き宅地です。
上でも説明した通り、建築業者を土地の売り主に指定される形で土地を購入し、建築依頼も一定の期間をすぎると土地の売買自体が白紙に戻されてしまいます。
建築条件付き宅地の契約では土地の売買契約と建物の工事請負契約の2つの契約を結ぶ必要があります。

そして3つの販売方法の中で最も自由度が低いのが建売住宅です。
既に建物が出来上がっているか着工しているかになります。
間取りや仕上げ材料などを変更することは出来ず、契約は土地・建物の売買契約になります。

販売方法に関してはそれぞれにメリット、デメリットがあるので一番良い方法というものはあえりません。
どんな住宅にしたいのかなど希望に合わせて販売方法を選ぶことになります。