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住宅の「買換え特約」とは

新しい住宅を購入する際にそれまで住んでいた住宅が手持ちの物件であれば売却をして新しい住宅の購入代金に充てることが出来ます。
ですが手持ちの物件が売却出来なかった時には当てにしていた資金がなくなってしまい資金繰りが厳しくなってしまったり、計画が狂ってしまいます。
そこで万が一に備えて契約につけることが出来るのが買替え特約です。

買替え特約とは

不動産売買とはとても大きな取引であることから一度売買契約が成立してしまうと簡単に解除することは出来ません。
一方的な理由から契約を解除をしようとすると裁判などで争わなければならないケースもめずらしくありません。

ですが手持ちの不動産を売却して新しく購入する不動産の購入資金に充てたい場合に、万が一売却することができなかった場合、売却できても必要な資金に届かなかった場合などに新しい不動産の売買契約を白紙にすることが出来る特約を買替え特約と言います。
買替え特約があれば売買契約を何のペナルティもなしに白紙に戻すことが出来るのです。

とは言っても注意点はもちろんあります。
買替え特約が悪用されるのを防ぐ為に、例えば「○月○日までに○○万円以上で現在所有している物件の売却ができなかった場合には本契約を白紙解除出来る」と定めます。
売却予定の物件、売却予定の物件の売買予定価格、媒介業者、白紙解除を申し出る方法や期限などを細かに定める必要があります。
つまりこれぐらいまでにこれぐらいで売れたらという安易な考えではこの特約をつけることはできません。

売り主は不安定な立場におかれる

買替え特約は考え方によっては買い主にとって有利な特約です。
手持ちの物件が売れてお金を用意することが出来れば新たな物件を購入するというもので、手持ちの物件が思った様に売れなければ契約を解除することができ、この間売り主は契約した物件をどうすることも出来ず、ただ待つしかありません。

こういったことから売り主から買替え特約を断られるケースも珍しくないのです。
また売り主は買替え特約を希望する買い主に応じる義務はありません。

買替え特約に売り主が応じない場合

売り主が買替え特約に応じる義務はないことから、もし購入したい物件があり手持ちの物件を売却することを考えているのであれば、やはり先に手持ちの物件を売却して一時的な仮住まいを余儀なくされても仕方ありません。
この方が確実な方法と言えるでしょう。

もちろん根気よく探すことで買替え特約に応じてくれる売り主も存在するのですが、個人間での取引の場合にはあまり買替え特約に売り主は積極的ではなく欲しい物件を購入することが出来ないことも多くあります。
逆に積極的に買替え特約をつけてくれる売り主はどうしてもその物件を売りたい理由がある可能性もあるので判断が難しくなってしまいます。

共有名義と共有持分

家を購入する時に中には夫婦で資金を出し合い購入することも珍しいことではありません。
この時に二人で資金を出し合ったことから共有名義という言葉が出てきます。
また住宅を購入する際に親から援助を受けたりすると親と共有名義にすることも少なくないようです。

結婚後の収入は共有財産ではないの?

結婚をすると夫婦の収入は共有財産として考えられます。
共働きでもどちらが多く稼いでいるからなんてことはあまり関係のないことでしょう。

ですが住宅の購入に関しては夫の収入、妻の収入という様に細かく分ける必要があるのです。
住宅の購入の為にお互いが資金を出し合うことから、いくら出したのかによって共有持分を決めることになり共有名義が生まれます。
これは共働きの夫婦のみ適用されるものであり、妻が専業主婦の場合は収入がないことから共有名義を考えることはないのですが、もし妻が自分の親から住宅購入の為の資金を贈与され、購入資金に充てるのであれば共有持分、共有名義という考え方がいまれます。

資金を出し合う以上は共有名義にする他なく、共有名義にしたくないのであれば名義をもっていない人には一切の負担をかけることは出来ません。
妻の預金から一部を出す場合には夫に対する贈与という扱いで単独名義にすることは可能ですが、贈与が110万円を超えると贈与税が発生するため注意が必要です。

共有持分の配分は?

夫婦や親子などでそれぞれ資金を出し合って住宅を購入すると、その住宅には共有持分が生まれます。
この部屋から玄関までをという考え方ではなく、単純に住宅の価値を現金に換算して分配します。
共有持分は住宅の購入費用だけで、引越し費用や家具や家電などの購入費用などの諸経費は含まれません。
ただし住宅を購入する際にローンを組んだ場合は住宅の購入費用の他に利息に負担も含まれます。

共有持分に関しては売買契約の際ではなく登記の際に必要となります。
登記は司法書士に依頼することになるのでこの時に共有持分に関しても伝えます。

共有名義の際の署名捺印

夫婦、親子で資金を出し合って住宅を購入する場合には共有名義になるので売買契約書などへの署名や捺印も全て連名でしなければ契約は成立しません。
重要事項説明も同じです。
共有持分に関してはこの時点で決める必要はなく、売買契約書に共有持分に関する記載などもする必要なないので問題はありません。

また決済前であれば単独名義から共有名義、共有名義から単独名義に変更することは可能であり、書類を差し替えるか署名や捺印を追加する形になります。
登記の際には全ての書類に不備がないことが前提となるので登記が出来ないわけではないのですが、不備などがあると不動産業者は宅地建物取引業法違反を問われる可能性があるので注意が必要です。

売買契約成立のタイミング

不動産の売買は多くの場合、人生の中で何度も経験するものではないでしょう。
重要事項などの説明を受けて売買条件などについて買い主と売り主の双方で合意することで売買契約を締結し不動産の売買が成立します。
最近では不動産業者を挟まない個人間での不動産取引も増えてきているのである程度自由に売買契約が出来るのですが、一度契約をしてしまうと簡単には解除出来ないことからトラブルに発展することも珍しくありません。
トラブルに発展してしまうと重要になるのが契約の成立時期なのです。

いつ成立するのか

不動産売買の成立時期は個人間なのか不動産業者を介しているのかで異なります。
個人間の場合は民法が適用されるので民法によって解釈されます。
民法の解釈としては売買契約に関しては買い主と売り主がどちらも契約に合意したときに成立します。
この合意は実は口頭、つまり口約束でもいいのです。

文書にする必要なないことから安易に口約束をしてしまうと合意とみなされてしまい、あとになって契約の解除を申し出ても双方の合意が得られなければ法的にも解除する方法はありません。
こうなってしまうと損害賠償などに関して法定で争うことにもなりかねません。
個人間の売買では意思表示をしたときに成立していると考えましょう。

これに対して不動産業者が介入した場合には民法ではなく宅地建物取引法が適用されます。
俗に言う宅建です。
宅地建物取引法では売買契約に関して宅地建物取引法の資格を持つものが重要事項の説明を行って、それぞれが合意し売買契約書に署名捺印をすることで売買が成立します。
不動産を売買する際には手付金などが先に支払われることがありますが、この時点では署名捺印などを行っているわけではないので成立はしておらず、あくまでも手付という形になります。

契約が簡単に解除することは出来ない

個人間でも不動産業者を介しても一度契約を結ぶと簡単には解除することは出来ません。
どちらかの都合で一方的に契約を解除することは出来ず、解除する側にも相応の代償が発生してしまいます。

契約の解除にはクーリングオフ、手付解除、危険負担による解除、瑕疵担保責任に基づく解除、特約による解除などがありますが、いずれにしても一定の条件や問題が発生した場合であり、自分勝手な理由で解除することは出来ないのです。

売買の成立に関しては個人間での売買なのか不動産業者を介しての売買なのかによって売買が成立するタイミングが違い、どちらかと言うと個人間での売買成立の方が安易で危険な面が多くあります。
不動産の売買は大きな取引であり、契約の締結にあたっては専門的な知識が求められるので、出来るだけ専門的な知識を持った業者を介するなどの措置を取ることで後々のトラブルを防ぐことが出来るのではないでしょうか。

建てられる家のきまりごと

○家を建てられるかどうかの決まりがある
まず、家というのはどこにでも好きに建てられるものではありません。
実は、「土地があったとしても、そこに家を建てることができるかどうか」は別問題になるのです。
土地があったとしても、以下の事情であれば家を建てることは難しくなりますし、また売ったとしても土地が安くなる可能性が高いので、注意しなければなりません。

○幅4メートル以下の道路に面した土地
まず、道路の幅が4メートル以下の道路に面している土地。
実は、法律では「4メートル以下の道路に面した土地」に家を建てることはできないと決められています。
じゃあどうするのか?ということですが、この場合は家の境界線から2メートル下がったところから家を建て始めます。何とかして4メートルをとるようにするということですね。
また、道路と接するまでの長さが2メートル以下の場合も改築ができませんし、新築にすることもできません。
なので、そこに家がある場合はリフォームをして住み続けるということになります。

もともとそこに住んでいて、リフォームしながら住んでいこうという場合は別ですが、そうでないならばわざわざその土地を買う理由はありません。
土地が安い場合などは、「本当にそこに家を建てていいのか」をきちんと考えることをお勧めします。
土地を買ったあとに「家を建てられない」ということになってしまうと悲惨ですからね。
特に、古い土地ではこのような土地が本当に多いので気を付けて下さい。

○「絶対高さ」を守る必要があることも
建物には「絶対高さ」というものがあり、場合によっては「建てられる建物のたかさに上限がある」という可能性もあります。「北側斜線」というものがあり、これは隣に立つ建物の陽のあたりを確保するためのもの。
この北側斜線と絶対高さを守ることが、建物を建てるための条件になっていることもありますので注意しましょう。

このように、「家」にはきちんとした決まり事があり、この決まりを守りながら新しい家を建てなければなりません。家を建てる前に、その土地にはどんな家を建てることができるのかをきちんと考えることが必要です。
安い土地だから飛びつくのではなく、きちんとその土地のことを調べて「本当にその土地を買って家を建てることができるのか」について確認をする必要があるでしょう。あとから気づいてもどうしようもないという場合もありますので、最初にきちんと調べて「後悔のない家を建てることが必要です。
あとから後悔しても、どうしようもないことはありますからね。

かかるのは家を建てる時にかかるお金だけではない

これが勘違いしやすいのですが、家を建てるときにかかるのは建築費だけではありません。
家を建てるということは、本当にいろいろなお金がかかってくるものです。
家を建てるときは、この「かかるお金」をしっかり考えておくことが大事。そうじゃないと、家を購入したあとに予算オーバーとなり、困ってしまうということが少なくありません。
では、どんなことに気を付けたらいいのでしょう。
ここで、家を建てる意外にかかってくるお金について考えて行きたいと思います。

○まず、引っ越し代金がかかる
まずですが、引っ越し料金がかかります。
旧自宅から新しい自宅に家財道具を運ぶには、引越し業者を頼まなくてはなりませんよね。
中には「自分たちで運ぶからいい」という人も少なくありませんが、小物はともかく大きなものはきちんと業者に頼んで運ばれることをお勧めします。
そうじゃないと、運んでいる最中に壊れてしまうこともありますので、注意しなければなりません。
また、テレビや冷蔵庫といった大きな家電製品の場合は壁にぶつけて傷をつけてしまうこともあるので、なおさら業者に頼んだ方がいいです。
下手にケチると余計にお金がかかりますからね。
このように、新居に引っ越すには「引っ越し代金」がかかってくるので注意。

○新しい家具を買えばそのお金もかかる
また、新しい家具を買えばそのぶんのお金もかかります。
新居に引っ越しをすると、どうしても「新しい家具がほしい」という気持ちになってほしいもの。
気を付けたいのは、新築で家をたてると「頭金を払っているので貯金が少なくなっていることが多い」ということです。
現金で支払うことができればいいですが、そうじゃない場合はローンを組むことになります。
住宅ローンに加えて、さらに家具などのローンも支払うとなるとかなりの出費になります。本当に支払えるのか?を考えておくことは必要ですね。

○電気代などがあがる可能性が
マンションだと部屋数が少ないのでそこまで電気代がかかることはありません。
でも、一戸建てで一人一部屋使うようになったりすると電気代ががっつりかかるようになるということも珍しくない様です。
このため、電気代などの生活費がかかる可能性を踏まえておくことは必要ですね。

このように、家を建てるというのは本当にお金がかかってくるものです。
新築を手にするとどうしても気が大きくなるものですが、ぜひ「本当に支払うことができるのか」を考えてみてほしいと思いますね。