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住宅ローンを組む年齢について

住宅ローンを組むベストな年齢、理由

住宅を購入する場合にはかなり大きな金額がかかりますので、無理なく返済できる住宅ローンを組むのが一般的です。

住宅ローンは都銀や地方銀行などの他、地域の信用金庫やネット銀など複数の金融機関が取扱しているので、契約そのものは決して難しいものではありません。
ですがここ近年では住宅購入そのものをしないライフスタイルを選んだり、または結婚をしなかったり晩婚であったりということが増えてきたことから、住宅ローンをとりまく状況も大きく変化してきています。

これまで住宅ローンといえば20代後半~30代くらいで組み始めて定年までの間に返済するというスタイルが一般的でした。
現在もこの基本的な枠組みは変化しておらず、ほとんどの金融機関の住宅ローンは35歳までに組むかどうかで条件が大きく異なるということがよくあります。

なぜ35歳かというと、住宅ローンを組む時には返済年数をあらかじめ設定することになっており、ほとんどの人が30年ローンを選ぶからです。
30年返済ローンで計算をすると、35歳までに契約すれば定年退職までに完済となりますが、それ以上の年齢でスタートをすると、定年後の収入が不安定になってからも返済をしていく状態になります。
そのため、40代以降で住宅ローンを組みたいという人に対しては返済年数を短くしたり、団体信用生命保険の金額が高くなったりというような不利な条件がついてしまうのです。

これから住宅ローンを組むことを考えているのであれば、できるだけ35歳以前に契約を済ませるにするとよいでしょう。
35歳までに契約すれば、借り入れできる金額も大きくなりますので、より理想的な住宅購入ができやすくなります。

活用できる制度

住宅ローンを組むときに最大限活用したいのが公的制度です。

まずもっとも基本的なのが「住宅ローン控除」で、これは住宅ローン契約をすることにより10年間年末のローン残高の1%が所得税から控除されるしくみです。
確定申告のときに自分で深刻をしなければいけませんが、10年間で最大400万円の控除を受けることができるようになるので、かなりの節税となるでしょう。
ただし注意をしたいのが住宅ローン控除を受けるためにはいくつかの条件があるということで、住宅の床面積が50平米以上であることや、一定の建築基準を満たしているなどがあります。

また新たに住宅購入をした時には新築・中古に関わらず「すまい給付金」という収入に応じた最大30万円までの給付を受け取ることができる制度もあります。
その他にもそれぞれの自治体が独自に行なっている住宅に関する補助制度はいくつかあるので、不動産会社などに相談をしてみるとよいでしょう。

すまい給付金を活用しよう!

すまい給付金とは

「すまい給付金」とは、国土交通省によるマイホームを購入するときに最大30万円の給付金を受け取ることができる制度です。
マイホームを住居目的で購入する人を対象に、入居後に申請することにより、収入に応じて最大30万円までの金額が段階的に給付されるしくみとなっています。

これはもともとは消費税率が引き上げになることにより、住宅取得者が大きな負担を負うことになることから、それを一定率緩和するために作られた制度です。
2018年時点では消費税率は8%となっているので収入額の目安が510万円以下を対象に最大30万円とし、今後消費税率が10%になったときには収入額775万円以下の人を目安に最大50万円が給付されることが決定しています。

既に建築や入居をしている人も、これから住宅建築や購入を考えている人も受けることができる制度なので、忘れずに申請をしておきたいところです。

対象者・条件

すまい給付金の対象となる人は大きく3つの条件があります。
「取得した住宅の所有者であり、居住していること」「収入が一定以下であること」「年齢が50歳以下であること(住宅ローンを利用しない場合)」です。
この3つをすべて満たしているときに、すまい給付金の補助対象となることができます。

ちなみにすまい給付金とあわせて住宅ローンの軽減措置も制度ができているので、既にローンを利用している人はそちらも調べてみることをおすすめします。

なお、この時に購入する住宅は新築である必要はなく、中古住宅を購入する場合においても補助を受けられます。
ただし、新築住宅と中古住宅ではそれぞれ対象となる住宅の規模や建築内容に違いがありますので、詳しくは国土交通省による公式サイトなどで確認をしてみてください。

自分がその条件に当てはまっているかよく分からないというときは、ナビダイヤル(0570-064-186)から問い合わせをすることができます。

期間、申請方法

すまい給付金は平成26年4月から実施されているので、既に数年が経過しています。
今後も消費税率が10%になったときの制度設計までされていることから、当分は長く続けられていくのではないでしょうか。

当初の発表では平成31年6月までに住宅を購入し入居した人とされていましたが、消費税率の増税が平成31年10月1日まで先送りになることが決定したことから、おそらく延長されることになるのではないかという見方がされています。

なお申請方法ですが、これは住宅を建築すれば自動的に受け取れるものではありません。
確定申告とは別に、引っ越しが完了してから1年3ヶ月以内に市町村の窓口に持参するか、郵送で事務局に送付することとなっています。

住宅の「買換え特約」とは

新しい住宅を購入する際にそれまで住んでいた住宅が手持ちの物件であれば売却をして新しい住宅の購入代金に充てることが出来ます。
ですが手持ちの物件が売却出来なかった時には当てにしていた資金がなくなってしまい資金繰りが厳しくなってしまったり、計画が狂ってしまいます。
そこで万が一に備えて契約につけることが出来るのが買替え特約です。

買替え特約とは

不動産売買とはとても大きな取引であることから一度売買契約が成立してしまうと簡単に解除することは出来ません。
一方的な理由から契約を解除をしようとすると裁判などで争わなければならないケースもめずらしくありません。

ですが手持ちの不動産を売却して新しく購入する不動産の購入資金に充てたい場合に、万が一売却することができなかった場合、売却できても必要な資金に届かなかった場合などに新しい不動産の売買契約を白紙にすることが出来る特約を買替え特約と言います。
買替え特約があれば売買契約を何のペナルティもなしに白紙に戻すことが出来るのです。

とは言っても注意点はもちろんあります。
買替え特約が悪用されるのを防ぐ為に、例えば「○月○日までに○○万円以上で現在所有している物件の売却ができなかった場合には本契約を白紙解除出来る」と定めます。
売却予定の物件、売却予定の物件の売買予定価格、媒介業者、白紙解除を申し出る方法や期限などを細かに定める必要があります。
つまりこれぐらいまでにこれぐらいで売れたらという安易な考えではこの特約をつけることはできません。

売り主は不安定な立場におかれる

買替え特約は考え方によっては買い主にとって有利な特約です。
手持ちの物件が売れてお金を用意することが出来れば新たな物件を購入するというもので、手持ちの物件が思った様に売れなければ契約を解除することができ、この間売り主は契約した物件をどうすることも出来ず、ただ待つしかありません。

こういったことから売り主から買替え特約を断られるケースも珍しくないのです。
また売り主は買替え特約を希望する買い主に応じる義務はありません。

買替え特約に売り主が応じない場合

売り主が買替え特約に応じる義務はないことから、もし購入したい物件があり手持ちの物件を売却することを考えているのであれば、やはり先に手持ちの物件を売却して一時的な仮住まいを余儀なくされても仕方ありません。
この方が確実な方法と言えるでしょう。

もちろん根気よく探すことで買替え特約に応じてくれる売り主も存在するのですが、個人間での取引の場合にはあまり買替え特約に売り主は積極的ではなく欲しい物件を購入することが出来ないことも多くあります。
逆に積極的に買替え特約をつけてくれる売り主はどうしてもその物件を売りたい理由がある可能性もあるので判断が難しくなってしまいます。

共有名義と共有持分

家を購入する時に中には夫婦で資金を出し合い購入することも珍しいことではありません。
この時に二人で資金を出し合ったことから共有名義という言葉が出てきます。
また住宅を購入する際に親から援助を受けたりすると親と共有名義にすることも少なくないようです。

結婚後の収入は共有財産ではないの?

結婚をすると夫婦の収入は共有財産として考えられます。
共働きでもどちらが多く稼いでいるからなんてことはあまり関係のないことでしょう。

ですが住宅の購入に関しては夫の収入、妻の収入という様に細かく分ける必要があるのです。
住宅の購入の為にお互いが資金を出し合うことから、いくら出したのかによって共有持分を決めることになり共有名義が生まれます。
これは共働きの夫婦のみ適用されるものであり、妻が専業主婦の場合は収入がないことから共有名義を考えることはないのですが、もし妻が自分の親から住宅購入の為の資金を贈与され、購入資金に充てるのであれば共有持分、共有名義という考え方がいまれます。

資金を出し合う以上は共有名義にする他なく、共有名義にしたくないのであれば名義をもっていない人には一切の負担をかけることは出来ません。
妻の預金から一部を出す場合には夫に対する贈与という扱いで単独名義にすることは可能ですが、贈与が110万円を超えると贈与税が発生するため注意が必要です。

共有持分の配分は?

夫婦や親子などでそれぞれ資金を出し合って住宅を購入すると、その住宅には共有持分が生まれます。
この部屋から玄関までをという考え方ではなく、単純に住宅の価値を現金に換算して分配します。
共有持分は住宅の購入費用だけで、引越し費用や家具や家電などの購入費用などの諸経費は含まれません。
ただし住宅を購入する際にローンを組んだ場合は住宅の購入費用の他に利息に負担も含まれます。

共有持分に関しては売買契約の際ではなく登記の際に必要となります。
登記は司法書士に依頼することになるのでこの時に共有持分に関しても伝えます。

共有名義の際の署名捺印

夫婦、親子で資金を出し合って住宅を購入する場合には共有名義になるので売買契約書などへの署名や捺印も全て連名でしなければ契約は成立しません。
重要事項説明も同じです。
共有持分に関してはこの時点で決める必要はなく、売買契約書に共有持分に関する記載などもする必要なないので問題はありません。

また決済前であれば単独名義から共有名義、共有名義から単独名義に変更することは可能であり、書類を差し替えるか署名や捺印を追加する形になります。
登記の際には全ての書類に不備がないことが前提となるので登記が出来ないわけではないのですが、不備などがあると不動産業者は宅地建物取引業法違反を問われる可能性があるので注意が必要です。

売買契約成立のタイミング

不動産の売買は多くの場合、人生の中で何度も経験するものではないでしょう。
重要事項などの説明を受けて売買条件などについて買い主と売り主の双方で合意することで売買契約を締結し不動産の売買が成立します。
最近では不動産業者を挟まない個人間での不動産取引も増えてきているのである程度自由に売買契約が出来るのですが、一度契約をしてしまうと簡単には解除出来ないことからトラブルに発展することも珍しくありません。
トラブルに発展してしまうと重要になるのが契約の成立時期なのです。

いつ成立するのか

不動産売買の成立時期は個人間なのか不動産業者を介しているのかで異なります。
個人間の場合は民法が適用されるので民法によって解釈されます。
民法の解釈としては売買契約に関しては買い主と売り主がどちらも契約に合意したときに成立します。
この合意は実は口頭、つまり口約束でもいいのです。

文書にする必要なないことから安易に口約束をしてしまうと合意とみなされてしまい、あとになって契約の解除を申し出ても双方の合意が得られなければ法的にも解除する方法はありません。
こうなってしまうと損害賠償などに関して法定で争うことにもなりかねません。
個人間の売買では意思表示をしたときに成立していると考えましょう。

これに対して不動産業者が介入した場合には民法ではなく宅地建物取引法が適用されます。
俗に言う宅建です。
宅地建物取引法では売買契約に関して宅地建物取引法の資格を持つものが重要事項の説明を行って、それぞれが合意し売買契約書に署名捺印をすることで売買が成立します。
不動産を売買する際には手付金などが先に支払われることがありますが、この時点では署名捺印などを行っているわけではないので成立はしておらず、あくまでも手付という形になります。

契約が簡単に解除することは出来ない

個人間でも不動産業者を介しても一度契約を結ぶと簡単には解除することは出来ません。
どちらかの都合で一方的に契約を解除することは出来ず、解除する側にも相応の代償が発生してしまいます。

契約の解除にはクーリングオフ、手付解除、危険負担による解除、瑕疵担保責任に基づく解除、特約による解除などがありますが、いずれにしても一定の条件や問題が発生した場合であり、自分勝手な理由で解除することは出来ないのです。

売買の成立に関しては個人間での売買なのか不動産業者を介しての売買なのかによって売買が成立するタイミングが違い、どちらかと言うと個人間での売買成立の方が安易で危険な面が多くあります。
不動産の売買は大きな取引であり、契約の締結にあたっては専門的な知識が求められるので、出来るだけ専門的な知識を持った業者を介するなどの措置を取ることで後々のトラブルを防ぐことが出来るのではないでしょうか。